Contrato de Arras: Modelo Gratis en Word y PDF [2026]
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CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En [LUGAR], a [FECHA]
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. [NOMBRE VENDEDOR], mayor de edad, con DNI/NIE [DNI VENDEDOR], y domicilio en [DOMICILIO VENDEDOR], en adelante "la PARTE VENDEDORA".
De otra parte, D./Dña. [NOMBRE COMPRADOR], mayor de edad, con DNI/NIE [DNI COMPRADOR], y domicilio en [DOMICILIO COMPRADOR], en adelante "la PARTE COMPRADORA".
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para el presente contrato y, a tal efecto,
EXPONEN
PRIMERO.- Que la PARTE VENDEDORA es propietaria del siguiente inmueble:
Dirección: [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE]
Referencia catastral: [REFERENCIA CATASTRAL]
Datos registrales: [FINCA REGISTRAL]
SEGUNDO.- Que la PARTE VENDEDORA manifiesta que el inmueble se encuentra libre de cargas, gravámenes y arrendamientos, al corriente de pago de impuestos, tasas y cuotas de comunidad de propietarios.
TERCERO.- Que ambas partes han convenido la compraventa del citado inmueble y desean formalizar el presente contrato de arras con arreglo a las siguientes,
CLÁUSULAS
PRIMERA.- PRECIO. El precio de la compraventa se fija en [PRECIO] euros ([PRECIO] €).
SEGUNDA.- ARRAS. La PARTE COMPRADORA entrega en este acto a la PARTE VENDEDORA la cantidad de [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD] €) en concepto de arras penitenciales, mediante [FORMA DE PAGO]. Dicha cantidad será descontada del precio total de la compraventa.
TERCERA.- PLAZO. Las partes se comprometen a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de [PLAZO] desde la firma del presente contrato. El resto del precio se abonará en el momento del otorgamiento de la escritura pública.
CUARTA.- PENALIZACIÓN. Si la parte COMPRADORA desistiera del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si desistiera la parte VENDEDORA, deberá devolver duplicada dicha cantidad, todo ello de conformidad con el artículo 1.454 del Código Civil.
QUINTA.- GASTOS. Los gastos de escritura pública serán a cargo de la parte compradora (notaría y registro). El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal) será a cargo de la parte vendedora.
SEXTA.- ESTADO DEL INMUEBLE. La PARTE VENDEDORA se compromete a entregar el inmueble libre de ocupantes, en el estado en que se encuentra actualmente, y libre de cargas y gravámenes.
SÉPTIMA.- LEGISLACIÓN APLICABLE. El presente contrato se rige por las disposiciones del Código Civil español, en particular los artículos 1.445 y siguientes (compraventa) y 1.454 (arras).
OCTAVA.- JURISDICCIÓN. Para cualquier controversia derivada del presente contrato, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales del lugar donde se encuentra el inmueble.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado en el lugar y fecha indicados.
LA PARTE VENDEDORA LA PARTE COMPRADORA
Fdo.: [NOMBRE VENDEDOR] Fdo.: [NOMBRE COMPRADOR]
Aviso: Este documento es orientativo. Consulte con un profesional legal para su caso específico.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la escritura pública de compraventa. Mediante este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal para "reservar" la compraventa del inmueble.
Está regulado en el artículo 1.454 del Código Civil español: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."
No requiere notario para ser válido, pero sí es un documento vinculante que genera obligaciones para ambas partes.
Tipos de arras en España
Existen tres tipos de arras, con consecuencias jurídicas muy diferentes:
| Tipo | ¿Se puede desistir? | Consecuencia | Uso habitual |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Sí | Comprador pierde arras / Vendedor devuelve el doble | Las más comunes en compraventa de vivienda |
| Confirmatorias | No | Se puede exigir cumplimiento + daños y perjuicios | Cuando ambas partes están muy seguras |
| Penales | No | Se pierde la cantidad pero el contrato sigue vigente | Menos frecuentes |
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
- Datos de comprador y vendedor: nombre completo, DNI/NIE y domicilio.
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral (puedes obtenerla en la sede del Catastro), y datos registrales.
- Precio de venta y cantidad de arras: lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio.
- Plazo para escritura pública: normalmente entre 30 y 90 días.
- Cláusula de penalización: qué pasa si alguna parte incumple.
- Cargas y gravámenes: declaración de que el inmueble está libre de cargas (verificable con una nota simple del Registro de la Propiedad).
- Reparto de gastos: notaría, registro, plusvalía.
¿Cuánto dinero se da como arras?
No hay un mínimo ni máximo legal. Lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio de venta. Por ejemplo, si la vivienda cuesta 200.000€, las arras suelen ser entre 10.000€ y 20.000€.
La cantidad entregada en concepto de arras se descuenta del precio final en el momento de la escritura.
¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?
En el caso de arras penitenciales (las más comunes):
- Si el comprador se echa atrás: pierde la cantidad entregada como arras.
- Si el vendedor se echa atrás: debe devolver el doble de la cantidad recibida.
El plazo de prescripción para reclamar es de 5 años (art. 1.964 del Código Civil, tras la reforma de 2015).
Contrato de arras entre particulares vs. con inmobiliaria
El contrato de arras puede firmarse directamente entre comprador y vendedor (particulares) o con intermediación de una inmobiliaria. Las diferencias principales son:
- Con inmobiliaria, suele ser la agencia quien prepara el modelo y custodia las arras.
- Entre particulares, ambas partes deben asegurarse de que el contrato es correcto y la cantidad se entrega de forma segura (transferencia bancaria recomendada).
En ambos casos, no es necesario acudir a notario, aunque es recomendable para operaciones de alto valor.
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